Основные положения договора купли-продажи квартиры
Любой акт купли-продажи является сделкой и оформляется специальным документом – договором, порядок оформления которого регулируются положениями §1, гл.30, ч.2 ГК РФ. Покупка квартиры относится к отдельным видам купли-продажи и регулируется определенными законодательными нормами ст.549-558, §7, гл.30, ч.2 ГК РФ.
Содержание
Что такое договор купли-продажи квартиры?
Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – документ, подтверждающий акт совершения купли-продажи квартиры и содержащий значимые и дополнительные условия.
Согласно требованиям, действующего законодательства, основной договор купли-продажи квартиры оформляется только в письменном виде. Нарушение условий, допущенные в ДКП делают его ничтожным или оспоримым, что приводит к сложным юридическим проблемам в будущем.
Главная задача ДКП – государственная регистрация заключения сделки и факта перехода права собственности от продавца к новому владельцу в УФРС (Росреестре). После регистрации участники сделки получают собственные экземпляры подтверждающие факт совершения покупки.
Как выглядит договор купли-продажи квартиры сегодня? Это договор купли-продажи квартиры образец, которого соответствует стандартной форме и содержащий условия перехода права собственности на квартиру и выписку из ЕГРП, регистрирующую таковой перехода за определенным лицом, совершенный по указанной дате.
Виды договоров купли-продажи квартиры
В работе с недвижимостью выделяют следующие виды ДКП квартиры:
- покупка у застройщика (первичный рынок);
- покупка у единственного владельца;
- покупка у нескольких собственников (находящаяся в долевой собственности);
- продажа квартиры, принадлежащей дееспособному или несовершеннолетнему;
- выделение доли несовершеннолетнему покупателю;
- продажа с иждивением;
- покупка с привлечением ипотеки;
- при участии третьих лиц.
Обязательные и дополнительные условия договора купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие сведения:
- наименование документа, дата и место заключения;
- сведения о договаривающихся сторонах;
- предмет договора – местонахождение, назначение площади (для квартиры указывается: жилое помещение), фактическую жилую и общую площадь по данным Титула, какая доля продается (часть или целиком);
- суть договора (продажа);
- цена квартиры при продаже;
- данные о проживающих (информация о владельцах каждой доли недвижимости, порядке их выписки, освобождении продаваемого имущества; сохранение права продавца на проживание после ее продажи; наличие обременений (например, не полностью выплаченная ипотека, находится ли жилье в залоге у банка по взятому кредиту, судебные ограничения и т. п.)).
Дополнительные условия содержат особенности для конкретного ДКП. Они устанавливаются сторонами по взаимному соглашению и содержат различного рода обязательства, гарантии, возможные неустойки и штрафы в случае неисполнения дополнительных условий.
К дополнительным условиям относятся:
- порядок и форма проведения расчетов;
- подписание Передаточного акта, снятие с регистрации и выписка проживающих в квартире, фактическая передача купленной квартиры;
- ключевые особенности квартиры, оказывающие влияние на стоимость: проведение ремонта, наличие дефектов, продажа с мебелью;
- наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам;
- распределение расходов на осуществление сделки;
- условия распределения ответственности между Продавцом и Покупателем;
- порядок разрешения споров, в том числе связанных с третьими лицами;
- порядок расторжения ДКП и ответственность сторон за его расторжение;
- форс-мажор;
Составление договора
Кто составляет договор купли-продажи квартиры?
При покупке на первичном рынке договор купли-продажи квартиры составляют юристы застройщика.
При покупке у единственного владельца, составить договор купли-продажи можно самостоятельно.
На вопрос, как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно, рекомендуется обратиться за помощью к профильному юристу. Так как образцы, представленные в Интернете, могут потерять правовую актуальность, быть составлены с ошибками, не учитывать индивидуальные нюансы сделки.
Точность составления договора в первую очередь важна для покупателя. После того как продавец получит деньги, квартира перейдет в собственность покупателя и возможные последствия, включая оспаривание действительности сделки, будут возложены на покупателя, даже признанного судом добросовестным.
Вероятность возврата покупателю денег при расторжении ДКП по суду минимальны.
Оформление и регистрация договора
После составления договора нужно обратиться к нотариусу, который проверит правильность оформления всех условий ДКП на соответствие действующему законодательству, после чего он сможет его заверить.
При покупке квартиры от застройщика или с единственным собственником нотариальное заверение является необязательным, но рекомендуется, в случае, если одна из сторон опасается, что договор может быть признан ничтожным или оспорен.
Для всех остальных случаев договор должен быть нотариально заверенным.
При нотариальном оформлении нотариус принимает все риски ответственности при признании сделки ничтожной. Это понижает вероятность признания договора недействительным, в случае оспаривания его правомерности третьими лицами.
Ответственность нотариуса страхуется и в случае если стороны ДКП понесут ущерб, то таковой компенсируется из специального страхового фонда Федеральной нотариальной палаты.
Далее, нужно отправиться в МФЦ или УРФС и подать нотариально заверенный договор для регистрации.
Для признания ДКП заключенным в УРФС на нем ставятся:
- отметка о регистрации перехода права;
- круглая гербовая печать Росреестра;
- дата регистрации и ФИО регистратора, которые проставляют в специальном прямоугольном штампе.
Последствия признания договора купли-продажи квартиры ничтожным или оспоримым
Порядок признания ДКПК ничтожным регулируется положениями §2, гл.9 ГК РФ о недействительности сделок.
Согласно действующему законодательству ничтожной, по суду, является сделка, заключение которой изначально проходило с явными нарушениями законодательных норм.
Фактически сделка принципиально не может заключаться, а значит, однозначно признается недействительной.
Таковыми причинами считаются:
- Подделка документов.
- Сделка с несовершеннолетним или недееспособным.
- Мнимые, фиктивные и притворные соглашения.
- Сделка с квартирой, распоряжение которой запрещается или ограничивается законом. Например, покупка жилья у совершеннолетнего дееспособного детдомовца, которая досталась ему от родителей или родственников.
Для оспоримых сделок нет явных признаков, которые делают ее ничтожной, но ее можно расторгнуть и/или потребовать компенсировать нанесенный ущерб.
В любом случае решение о признании сделки ничтожной или оспоримой принимает суд.
К оспоримой и ничтожной сделке применяются разные сроки давности. Для оспариваемой – 1 год, для ничтожной – 3 года, который может увеличивается до 10 лет (ст.181 ГК РФ).
