НедвижимостьФизлица

Основные положения договора купли-продажи квартиры

Любой акт купли-продажи является сделкой и оформляется специальным документом – договором, порядок оформления которого регулируются положениями §1, гл.30, ч.2 ГК РФ. Покупка квартиры относится к отдельным видам купли-продажи и регулируется определенными законодательными нормами ст.549-558, §7, гл.30, ч.2 ГК РФ.

Что такое договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) – документ, подтверждающий акт совершения купли-продажи квартиры и содержащий значимые и дополнительные условия.

Согласно требованиям, действующего законодательства, основной договор купли-продажи квартиры оформляется только в письменном виде. Нарушение условий, допущенные в ДКП делают его ничтожным или оспоримым, что приводит к сложным юридическим проблемам в будущем.

Главная задача ДКП – государственная регистрация заключения сделки и факта перехода права собственности от продавца к новому владельцу в УФРС (Росреестре). После регистрации участники сделки получают собственные экземпляры подтверждающие факт совершения покупки.

Как выглядит договор купли-продажи квартиры сегодня? Это договор купли-продажи квартиры образец, которого соответствует стандартной форме и содержащий условия перехода права собственности на квартиру и выписку из ЕГРП, регистрирующую таковой перехода за определенным лицом, совершенный по указанной дате.

Виды договоров купли-продажи квартиры

В работе с недвижимостью выделяют следующие виды ДКП квартиры:

  • покупка у застройщика (первичный рынок);
  • покупка у единственного владельца;
  • покупка у нескольких собственников (находящаяся в долевой собственности);
  • продажа квартиры, принадлежащей дееспособному или несовершеннолетнему;
  • выделение доли несовершеннолетнему покупателю;
  • продажа с иждивением;
  • покупка с привлечением ипотеки;
  • при участии третьих лиц.

Обязательные и дополнительные условия договора купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи квартиры должен содержать следующие сведения:

  • наименование документа, дата и место заключения;
  • сведения о договаривающихся сторонах;
  • предмет договора – местонахождение, назначение площади (для квартиры указывается: жилое помещение), фактическую жилую и общую площадь по данным Титула, какая доля продается (часть или целиком);
  • суть договора (продажа);
  • цена квартиры при продаже;
  • данные о проживающих (информация о владельцах каждой доли недвижимости, порядке их выписки, освобождении продаваемого имущества; сохранение права продавца на проживание после ее продажи; наличие обременений (например, не полностью выплаченная ипотека, находится ли жилье в залоге у банка по взятому кредиту, судебные ограничения и т. п.)).
Внимание! В случае выявления обременений, регистрирующие органы имеют право отказа в заключении ДКП.

Дополнительные условия содержат особенности для конкретного ДКП. Они устанавливаются сторонами по взаимному соглашению и содержат различного рода обязательства, гарантии, возможные неустойки и штрафы в случае неисполнения дополнительных условий.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Что такое выписка из домовой книги

К дополнительным условиям относятся:

  1. порядок и форма проведения расчетов;
  2. подписание Передаточного акта, снятие с регистрации и выписка проживающих в квартире, фактическая передача купленной квартиры;
  3. ключевые особенности квартиры, оказывающие влияние на стоимость: проведение ремонта, наличие дефектов, продажа с мебелью;
  4. наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  5. распределение расходов на осуществление сделки;
  6. условия распределения ответственности между Продавцом и Покупателем;
  7. порядок разрешения споров, в том числе связанных с третьими лицами;
  8. порядок расторжения ДКП и ответственность сторон за его расторжение;
  9. форс-мажор;
Важно! При отсутствии обязательных пунктов договор считается неправильно оформленным, он не будет заверен нотариусом и зарегистрирован в УФРС. Дополнительные условия должны быть таковыми, чтобы не могли признаваться судом кабальными.

Составление договора

Кто составляет договор купли-продажи квартиры?

При покупке на первичном рынке договор купли-продажи квартиры составляют юристы застройщика.

При покупке у единственного владельца, составить договор купли-продажи можно самостоятельно.

На вопрос, как составить договор купли-продажи квартиры самостоятельно, рекомендуется обратиться за помощью к профильному юристу. Так как образцы, представленные в Интернете, могут потерять правовую актуальность, быть составлены с ошибками, не учитывать индивидуальные нюансы сделки.

Точность составления договора в первую очередь важна для покупателя. После того как продавец получит деньги, квартира перейдет в собственность покупателя и возможные последствия, включая оспаривание действительности сделки, будут возложены на покупателя, даже признанного судом добросовестным.

Вероятность возврата покупателю денег при расторжении ДКП по суду минимальны.

Оформление и регистрация договора

Договор купли-продажи квартиры

После составления договора нужно обратиться к нотариусу, который проверит правильность оформления всех условий ДКП на соответствие действующему законодательству, после чего он сможет его заверить.

При покупке квартиры от застройщика или с единственным собственником нотариальное заверение является необязательным, но рекомендуется, в случае, если одна из сторон опасается, что договор может быть признан ничтожным или оспорен.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Нужно ли платить налог с продажи квартиры?

Для всех остальных случаев договор должен быть нотариально заверенным.

При нотариальном оформлении нотариус принимает все риски ответственности при признании сделки ничтожной. Это понижает вероятность признания договора недействительным, в случае оспаривания его правомерности третьими лицами.

Внимание! В случае оспаривания ДКП нотариус обладает правом на подтверждение покупателя в качестве добросовестного приобретателя, что окажет значительное влияние на судебное решение.

Ответственность нотариуса страхуется и в случае если стороны ДКП понесут ущерб, то таковой компенсируется из специального страхового фонда Федеральной нотариальной палаты.

Далее, нужно отправиться в МФЦ или УРФС и подать нотариально заверенный договор для регистрации.

Для признания ДКП заключенным в УРФС на нем ставятся:

  1. отметка о регистрации перехода права;
  2. круглая гербовая печать Росреестра;
  3. дата регистрации и ФИО регистратора, которые проставляют в специальном прямоугольном штампе.

Последствия признания договора купли-продажи квартиры ничтожным или оспоримым

Порядок признания ДКПК ничтожным регулируется положениями §2, гл.9 ГК РФ о недействительности сделок.

Согласно действующему законодательству ничтожной, по суду, является сделка, заключение которой изначально проходило с явными нарушениями законодательных норм.

Фактически сделка принципиально не может заключаться, а значит, однозначно признается недействительной.

Таковыми причинами считаются:

  • Подделка документов.
  • Сделка с несовершеннолетним или недееспособным.
  • Мнимые, фиктивные и притворные соглашения.
  • Сделка с квартирой, распоряжение которой запрещается или ограничивается законом. Например, покупка жилья у совершеннолетнего дееспособного детдомовца, которая досталась ему от родителей или родственников.
Важно! Законодательство разделяет ничтожность сделки от ее оспаривания, т. е. от нарушения законных интересов и нанесения ущерба продавцу, покупателю или третьим лицам.

Для оспоримых сделок нет явных признаков, которые делают ее ничтожной, но ее можно расторгнуть и/или потребовать компенсировать нанесенный ущерб.

В любом случае решение о признании сделки ничтожной или оспоримой принимает суд.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ:  Консультация юриста осуществляется бесплатно, онлайн и круглосуточно

К оспоримой и ничтожной сделке применяются разные сроки давности. Для оспариваемой – 1 год, для ничтожной – 3 года, который может увеличивается до 10 лет (ст.181 ГК РФ).

Метки

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Спасибо!

Теперь редакторы в курсе.